重磅！买房将迎新变化！认房不认贷

　　7月28日晚住建部重磅发布降首付、降利率，减税费、认房不认贷，释放多个积极信号。

　　降低购买首套住房首付比例和贷款利率

　　对于降低购买首套住房首付比例和贷款利率的表述，其含义在于还有很多城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。

　　据统计，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，为35%；

　　广州、深圳、苏州、杭州和三亚等的首付比例也比较高。

　　相关数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

　　其中，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%。

　　“目前多个一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。”短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。

　　7月14日，中国人民银行货币政策司在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　“认房不用认贷”或有更大影响

　　个人住房贷款“认房不用认贷”的表述则被认为有更大的新意，也是最受关注的部分。业内分析认为，这能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

　　“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。

　　补充：认房不认贷的重点在“房”上，一个简单的公式是：

　　有房+贷款还清=二套房；

　　有房+贷款没还清=二套房；

　　没房（或卖掉）+贷款还清=首套房；

　　没房（或卖掉）+贷款没还清=首套房。

　　“从各地实际操作看，尤其以一线城市为例，在这个领域政策过紧，也导致了二套房认购成本过高。”该表述对于一线城市影响是最大的，在相关领域或许会有持续宽松的政策变化。

　　以北京为例解释称，当前的“认房又认贷”政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

　　短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。

　　另外，在支持改善需求方面，住建部还提到了“改善性住房换购税费减免”。

　　“这主要还是应理解为免个税的政策。总体上看，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。”严跃进认为。陈文静也表示，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

　　各地优化政策节奏或将加快

　　24日召开的中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

　　广东省城规院住房政策研究中心表示，住建部本次表态中提及的措施比较明确，即降低住房消费门槛、成本，能够改善预期并释放需求。降利率、降首付、降税收适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。

　　整体来看，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪。预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市政策优化或已在路上。

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